KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU

AREL HUKUK BÜROSU; Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında uzman kadrosu ile  her türlü danışmanlık hizmetini vermektedir. Türkiye’de ve Türk hukukunda kentsel dönüşüm kavramı 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kullanılmaya başlanan bir kavramdır. Şehirleşme ve kentleşme olgularının beraberinde getirdiği pek çok sorunun çözümünü de bünyesinde barındıran kentsel dönüşüm, özellikle son dönemlerde artan kentsel dönüşüm sorunları ve kentsel dönüşüm davaları ile birlikte hukuki açıdan ele alınması gereken bir kavrama dönüşmüştür

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler yapılmasıdır.

Bu tanım kentsel dönüşüm mevzuatında amaç olarak addedilmektedir. Bu amaç kentsel dönüşümün varlık nedeni olup hukuka aykırı uygulamalarının önünde durabilecek ilk engeldir.

Riskli Alan- Riskli Yapı Kavramları: Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Kentsel dönüşümün bütün uygulamalarının hareket noktası bu iki kavramdır. Kentsel dönüşüm riskli alan ve/veya riskli yapının tespiti ile başlar.

Riskli Yapı Tespitine Konu Alanlar: Riskli yapı tespiti yapılabilmesi için öncelikle üzerinde riskli yapı tespiti yapılabilecek bir yapının bulunması gerekir. Üzerinde riskli yapı tespiti yapılabilecek olan yapılar hacim itibariyle insanların, hayvanların ve eşyaların etrafını çevreleyen, onları dış mekânlardan ayıran, üstü örtülü ve arazi ile devamlı bağlılığı olan inşaat halinde bulunmayan binalardır.

Özellikle apartmanlarda, sitelerde ve riskli alanlarda kentsel dönüşüm önem arzetmektedir.  Hukuk büromuz Kentsel Dönüşüm alanında, bu konuda bilgi ihtiyacı duyan herkese hem hukuki hem akademik kapsamda en doğru bilgiyi sağlamayı hedeflemektedir. Son yıllarda Ülkemiz genelinde deprem riskinin de yön vermesi ile birlikte büyük ivme kazanan dönüşüm ve yenileme projeleri, eskiyen, terk edilen, yıpranan kentsel dokunun değiştirilerek yeniden kente kazandırılmasını amaçlamaktadır. Bu sayede ülkemizin genelinde özellikle de büyük şehirlerde kentsel gelişme, toplumsal, ekonomik ve mekansal olarak yeniden ele alınabilecek ve kentteki sorunlu alanlar sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilebilecektir. Bu doğrultuda üretilen projelerde ve yapılan uygulamalarda binaların yıkımı, yeniden yapımı, canlandırılması, sağlıklaştırılması ve yeniden yapılandırılması söz konusu olmaktadır.

Bu süreçte ister istemez gerek mülk sahipleri arasında, gerekse mülk sahipleri ile yenileme projelerini gerçekleştirecek kurum ve kuruluşlar arasında fikir ayrılıkları, hak ihlalleri, yasa ve yönetmeliklerdeki hatalardan doğacak mağduriyetler yaşanabilir.

Arel Hukuk Bürosu, dönüşümün her koşulda uygulanması gerektiğini düşünmekte ve çıkarılan kanunlar ve yönetmeliklerdeki hataların uygulama esnasında kolayca düzeltilip mağduriyetlerin en aza indirilebileceğine güvenmektedir. Bu doğrultuda bilgi ve deneyimini konuyla ilgili herkesle paylaşmaya hazırdır.

2012 yılında “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yapılarak, İstanbul’un ve Türkiye’nin riskli bölgelerinin ve binalarının depreme ve diğer afetlere hazırlanması için bütünsel bir çalışma ortaya çıkarılmıştır. Bu kanun sayesinde, başta deprem olmak üzere doğal afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayıpları önlenecek; mülkiyet haklarına saygı, sağlıklı ve düzenli yerleşme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanın temin edilmesi, kaynakların planlı, sağlıklı ve verimli kullanılması ilkelerinin hayata geçirilmesi de mümkün olacaktır. Kanun, afet meydana geldikten sonra “yara sarma” değil de, “yara almama” anlayışına dayanmakta; böylece Anayasadaki “sosyal hukuk devleti” ilkesinin hayata geçirilmesi için önemli ve etkili bir adım atılmasını temin etmektedir.

Daha önce bahsetmiş olduğumuz 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, eskimiş ve içinde kişilerin yaşamasının sağlıklı olmadığı binaları ve alanları yenileme ve iyileştirme amacını taşımaktadır. Bu bağlamda bu kanun gereğince çıkartılmış olan yönetmelik de 6306 sayılı kanunun uygulama esaslarına dayanmaktadır. Başka bir deyişle söz konusu mevzuata göre riskli alanların ve yapıların tespitleri yapılmak üzere bir kanun belirlenmiştir. Bu tespitlere karşı da yapı maliklerinin veya ilgili kanuni temsilcilerin itiraz hakları bulunmaktadır. Bu noktada özellikle vurgulanması gereken en önemli husus, daire sahipleri ve maliklerin söz konusu kentsel dönüşüm raporu tespiti gereğince ortaya çıkan riske itiraz haklarının bulunmasıdır. Kentsel dönüşüm kiracı hakları söz konusu olduğunda kiracı, rehini veya ipotek sahibi olan kişilerin riskli yapı tespitine itiraz haklarının bulunmadığını belirtmek gerekir. Önemle vurgulanması gereken bir diğer nokta da hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitinin kendisidir. Zaten hak sahipleri risk tespit raporunun içeriğini görememektedirler. Yürürlükte olan kentsel dönüşüm yasası kapsamında ilgili taraflar tebliğden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptirler. Bahsi geçen risk tespit raporuna karşı iptal davası açılması da ele alınması gereken bir diğer mevzudur. Burada belirtmek gerekir ki 6306 sayılı kanun, genel dava açma süresinden ayrılmış ve afet riski amaçlı kentsel dönüşüm davaları söz konusu olduğunda 6. maddenin 9. fıkrasına özel olarak 30 günlük bir dava açma süresi belirlemiştir.

İptal için kentsel dönüşüm davası açıldıktan, dava incelendikten ve nihai karar verildikten sonra elbette ki ortaya belli başlı kentsel dönüşüm dava sonuçları çıkacaktır. Kentsel dönüşüm mevzuatı gereğince yıkılacak olan binaların tespitinin yapılması yalnızca devlet eli ile gerçekleşmemektedir. Bu karar öncelikli olarak yapı maliklerine ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurumlara aittir. Riskli alan kararlarına karşı da iptal davası açılabildiği için kentsel dönüşüme karşı açılan davalar arasına girmektedir.

Arel Hukuk Bürosu bu kapsamda;

1- Kentsel Dönüşüm Yasası ve Uygulama Yönetmelikleri kapsamında yapılan bina yenileme faaliyetlerinin hukuki altyapısı konusunda gerekli çalışmaların yürütülmesi.

2- Site Yönetimi ile Müteahhitler, Kat Malikleri ile Müteahhitler arasında yapılacak  Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, kat maliklerinin mağdur olmayacağı şekilde hazırlanması.

3- Kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamındaki alınan raporlar kapsamında, idari mercilerdeki itiraz yolunun etkin şekilde icra edilmesi.

4- 6306 sayılı yasa ve ilgili yönetmeliklerde yer alan malik haklarının korunması, yasal düzenlemelerdeki boşlukların mağduriyet yaratmaması için yapılacak çalışmaları yürütülmesi.

5- Kentsel dönüşüme konu olan olan Bina veya sitelerin  yenilenme sürecinde, kat maliklerinin karar alma prosedürü ve Temsilciler Kurulunun oluşturulması için gerekli hukuki altyapının hazırlanması.

 6- Kentsel Dönüşümde yıkım işleminin alternatifi olarak kabul edilen, Bina Güçlendirme işlemine ilişkin kat malikleri karar mekanizmasının oluşturulması.

7- Kentsel dönüşüm sürecinde Arsa Payının Düzenlenmesi Davalarının takibi ve sonuçlandırılması

8- Yeni İmar Affı düzenlemesi uyarınca, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi için gerekli çalışmanın yürütülmesi.